Sytuacja na rynku 2026
Stopa referencyjna NBP: 5,75%. Średnia marża hipoteczna: 1,7–2,2%. Średnie RRSO: 8,5–9,5%. Dla większości banków oferta WIRON 3M jest tańsza niż WIBOR 6M.
WIBOR vs WIRON — co wybrać
| Cecha | WIBOR | WIRON |
|---|---|---|
| Wskaźnik | Oczekiwana stopa | Rzeczywista stopa |
| Aktualizacja | Co 1, 3, 6, 12 mies. | Codziennie (composite) |
| Wartość 2026 | WIBOR 6M: 5,78% | WIRON 3M: 5,52% |
| Stabilność raty | Skoki co aktualizacja | Łagodniejsze zmiany |
| Wycofanie | Planowane 2027 | Aktualnie obowiązuje |
Rada 2026: WIRON 3M jest tańszy i bardziej stabilny. WIBOR przestanie obowiązywać w 2027.
Marża banku
- Marża standardowa: 1,5–2,5%.
- Marża promocyjna (z kontem, kartą, ubezpieczeniem): -0,3 do -0,7 pp.
- Marża indywidualna (negocjacje, duży wkład własny): -0,1 do -0,3 pp.
RRSO kredytu hipotecznego
RRSO = marża + WIBOR/WIRON + koszty (prowizja, ubezpieczenie, wycena, ksiega wieczysta).
| Składnik | Kwota |
|---|---|
| Marża | 1,9% |
| WIRON 3M | 5,52% |
| Prowizja jednorazowa | 0–2% kapitału |
| Ubezpieczenie pomostowe | ~0,3% / rok do wpisu hipoteki |
| Wycena nieruchomości | 500–800 zł |
| RRSO | ~8,2% |
Wkład własny i LTV
- Standard: 20% wkładu własnego.
- 10% wkładu: dopłata 10% w postaci ubezpieczenia LTV (~0,5% / rok).
- 0% wkładu: tylko program „Bezpieczny Kredyt 2%” (jeśli dostępny).
Zdolność kredytowa 2026
Bank wylicza zdolność na bazie:
- Dochód netto × 50–60% (po odjęciu kosztów utrzymania KNF).
- Aktualne raty kredytów/kart.
- Liczba osób w gospodarstwie domowym.
- Stopa „buforowa” — KNF wymaga liczenia raty po wzroście stopy o 2,5 pp.
Ranking banków hipotecznych 2026
- mBank — RRSO od 8,1%.
- ING — RRSO od 8,2%.
- Pekao — RRSO od 8,3%.
- Santander — RRSO od 8,4%.
- PKO BP — RRSO od 8,5%.
- BNP Paribas — RRSO od 8,5%.
- Millennium — RRSO od 8,6%.
Wymagane dokumenty
- Dowód osobisty.
- Zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobków (3 mies.).
- PIT-37 z ostatnich 2 lat.
- Wyciąg z konta (3–6 mies.).
- Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.
- Akt notarialny lub odpis z KW (rynek wtórny).
- Operat szacunkowy (po zleceniu wyceny przez bank).
Jak negocjować warunki
- Zbierz oferty z 3–4 banków i pokaż je doradcy.
- Zaproponuj wyższy wkład własny w zamian za niższą marżę.
- Zaakceptuj cross-sell (konto + karta + ubezpieczenie) — często -0,3 pp marży.
- Skorzystaj z brokera kredytowego (Lendi, Notus, Expander).